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孙不熟:买房之前要看懂“城市半径”

 时间:2018/1/23 14:55:41分享人:空空热度:184 ℃
买房之前,首先要判断你选的那个地段是否在“人类可接受的极限通勤距离”之内,如果超出这个极限距离,再漂亮、再便宜的房子,都是缺乏外来人口支撑/接盘的,这种房子应该一票否决。

买房,特别是刚需客选房,不管去哪个楼盘,都能看到各种利好、各种未来规划,但究竟怎么买才是最佳?其实看一下滴滴发布的“出行半径”就一目了然。首先要判断你选的那个地段是否在“可接受的极限通勤距离”之内,如果超出这个极限距离,再漂亮、再便宜的房子,都是缺乏外来人口支撑/接盘的。

滴滴的出行半径其实就是告诉你,这个城市的人口目前可接受的出行距离,如果在这个距离之外,你就“没有朋友”,也意味着距离之外的地方缺乏人口支撑,买距离之外的客户要么是接盘侠,要么是不差钱。

“极限距离”是什么?

滴滴出行日前公布了一个“出行半径”排行榜,很有参考价值,其对“出行半径”的定义是:以市中心为原点,绝大多数的出行起点或终点都分布在以此为半径的圆圈之内。

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举个例子,如果一个城市90%的打车族都都生活在30公里的出行半径内,那么30公里就可以视为这座城市的“人类可接受通勤距离”,又叫“城市半径”。

滴滴的数据显示,北京的“城市半径”是31.7km,居全国第一,其次是上海30.8km、深圳30.5km、佛山30.3km、广州29.8km,完整版的榜单在这里:

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细看这个榜单,可以发现,城市规模与城市半径基本上成正比,但差距没有想像中那么大。北京、上海号称中国最大的城市,但其出行半径也只有30公里多一点,济南虽然堵但出行半径也不过才17.5公里。

所以,不管是济南,还是在北上广深买房,30公里都是一个极为重要的数字,超出这个半径的房子,都应该想清楚一个问题:你买了之后以后卖给谁?

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 30公里这个数据靠谱吗?

如果我们把北上广的交通地图做一个对比,会发现,北京六环、上海绕城高速、广州绕城高速、成都六环路组成的圆圈,其半径不约而同地呈现为28公里。不同的是,北京六环以内是北京的主城区,上海绕城高速以内是上海的主城区,广州绕城高速以内则是广佛两个城市的主城区。

下面做几个简单的示意图,分别以各地政务中心或者商业中心为圆心,画一个半径为28公里的圆,看看是怎样的?

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从城市的路网规划来看,28公里可以视为北京的“极限通勤距离”,这个数据与滴滴测算的30公里是不是差别不大?再来看济南的城市半径,是不是与滴滴测算的17.5公里不谋而合。

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不过,值得注意的是:无论是滴滴测算的城市半径,还是各大城市规划的环线,他们都考虑的是汽车出行的半径,而非轨道交通的出行半径。而在大城市,特别是一线城市里,轨道出行正在超越汽车出行,成为主流的出行方式。也就是说,再过若干年,等中国城市全面进入轨道交通时代,30公里这个“城市半径”有望再次被突破。

“城市半径”是一个动态概念,它会随着交通技术的升级,不会突破旧的极限值。现阶段,这个半径应该是30公里左右,未来这个半径有望拓展到50公里乃至80公里。如果对技术有信心,大城市的“城市半径”会越来越大,你买房的选择空间也会越来越大。

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